政府工作报告对于楼市有哪些新举措︱德科地产频道

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发布时间:2018-03-07 17:33

  

  我是刘德科,在晓波老师的鼓励下,已经开了一个地产公号近两年,关注楼市,死磕地产,折磨自己,无所顾忌。

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文/刘德科

前天(3 月 5 日),总理做政府工作报告。他在讲到“安不忘危,兴不忘忧”部分之时有一句:“在空气质量、环境卫生、食品药品安全和住房、教育、医疗、就业、养老等方面,群众还有不少不满意的地方。”

“空气质量、环境卫生、食品药品安全”,这是发展过程中冒出来的问题,假以时日是可以得到完善解决的;但是像“住房、教育、医疗、就业、养老等方面”,哪怕是在超级发达国家,也不可能让人完全满意。

中国能做出现在这样,已经很不容易了。

我们来详细看看今年的政府工作报告中,与房地产相关的那些表述,跟往年有哪些不一样。

  01

房地产税

?原文:健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。

?DK解读:房地产税的正式提出,是在 2013 年 11 月的十八届三中全会上。当时的表述是“加快房地产税立法并适时推进改革”。

次年的“两会”政府工作报告,也明确提到了房地产税,当时的表述是“做好房地产税、环境保护税立法相关工作”。

但是此后三年,即 2015 年、2016 年和 2017 年的“两会”政府工作报告,都没有提到房地产税。

直到今年,又提了:“稳妥推进房地产税立法”。

请注意,是“稳妥推进”,而不是“加快推进”。

还需要注意,每次提房地产税,都是在“深化财税体制改革”的章节之下,与“推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革”相关联,而不是在“房地产调控”相关联。因为,房地产税的主要功能,是解决中央与地方的财政分配问题,而不是解决房地产调控问题。

所以,把控制房价寄托在房地产税上,是走错了门。凡是站在控制房价角度来解读或预测房地产税的观点,都是不靠谱的。

所以,现在还没有到需要高度关注房地产税的时候。

  02

调控基调

?原文:更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工 580 万套。加大公租房保障力度,对低收入住房困难家庭要应保尽保,将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。

?DK解读:每年政府工作报告的“重点工作任务”部分,基本上都有一段关于房地产的专门表述。

今年的表述跟去年相比,要更宏观一些,站得高度也更高一些。没有像去年那样提及“合理增加住宅用地”“规范开发、销售、中介等行为”等细节性问题。

因为,今年的政府工作报告在讲成绩的时候,已经有结论,即“三四线城市商品住宅去库存取得明显成效,热点城市房价涨势得到控制”。

也就是说,调控的成绩已经有了,接下来不用再出太多的微观层面的行政手段了,可以把重点着眼到更宏观一些的长效机制上来了。

所以,对于多数城市而言,“限”字头的行政手段应该不太会再加码了。少数城市如果还是上涨势头,那么及时追加“限”字头的行政手段,“差别化调控”这一条还是要一直坚持下去的。

  03

拆迁

?原文:启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工 580 万套。

?DK解读:回顾历年的政府工作报告,2014 年是 470 万套,2015 年是 580 万套,2016 年和 2017 年的 600 万套,今年则是580万套。

这说明,棚户区改造仍然是规模庞大。你可以把棚户区改造理解得简单一些,就是拆迁。今年的拆迁量还会挺高的,地方政府还是需要花很多钱去货币安置拆迁户,这样既可以腾出一些建设用地,又可以在商品房市场形成一定的购买力。

  04

共有产权房

?原文:持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。

?DK解读:这是共有产权住房第一次被写进政府工作报告。

目前,中国大多数城市尚未推出共有产权住房。

目前,在共有产权住房制度探索上走在最前面的城市是北京。2017 年 9 月,北京正式把带有保障性质的“自住型商品住房”改为共有产权住房。

共有产权住房是为了替代漏洞百出的经济适用房,再一次试图满足所谓“夹心层”(买不起商品房、够不着保障房)的需求。

经济适用房是跟新加坡学来的,最终没成功的主要原因是国家规模差异——新加坡是城市型国家,而中国是人口众多、幅员辽阔的大国;共有产权住房是跟英国学来的,我们需要克服的最大障碍是国家发展进程的差异——英国是在大规模城市化完成之后、国家进入经济发展稳固阶段之后推出的,而目前中国还处于城市化汹涌澎湃、经济高速发展阶段。

简而言之,在当前阶段,共有产权住房暂时解决不了“夹心层”的庞大需求。长期来看,或许是个好政策;但中短期来看,共有产权住房仍然只会是运气超好者的礼物,而不是惠普性的保障。

  05

建设用地指标的跨省调剂

?原文:建立新增耕地指标、城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂机制,所得收益全部用于脱贫攻坚和支持乡村振兴。

?DK解读:这是一个巨大的进步。这是中央首次提出建设用地指标的跨省调剂。

什么意思?我们国家有一个“18 亿亩耕地红线”,每一个省市都要保护耕地,北京上海和甘肃青海一样,都要按一定比例保护耕地。北京上海的建设用地需求量大,而甘肃青海的需求量小,但是彼此之间的指标是不能调剂的。

目前,省内是可以调剂的。比如广州可以跟粤西的云浮购买建设用地指标,杭州可以跟浙西的衢州购买。

如果可以进行跨省域调剂机制,那么广州或许就可以跟甘肃去购买建设用地指标。这一以来,广州可以相对花更少的钱,而甘肃可以获得更多的钱。

这样一来,广州的钱,就可以通过相对市场化的方式(而不是行政化的方式),进入甘肃,支付当地的脱贫攻坚和乡村振兴。

这样一来,广州不仅做地成本有可能更低,而且拥有了更多的建设用地指标。这有利于在源头上抑制房价的上涨。

当然,我们说的这些,都是理论上的推导。一个好政策,还需要接受现实的检验。

  06

抢人大战

?原文:提高新型城镇化质量。今年再进城落户 1300 万人,加快农业转移人口市民化。

?DK解读:去年的政府工作报告也是说“实现进城落户 1300 万人以上”,今年的目标跟去年一样,这说明中国的城镇化仍然处在气势磅礴的阶段。各个城市纷纷推出的“抢人”优惠政策,是大规模城镇化的一个体现。

  07

加装电梯

?原文:有序推进“城中村”、老旧小区改造,完善配套设施,鼓励有条件的加装电梯。

?DK解读:这是老旧小区加装电梯第一次被写进总理的政府工作报告。民生无小事,如果房地产宏观调控(通过金融、税收等手段)只能变成微观调控(比如用行政手段替房企制定房价等),那么我们应该更欢迎这样的微观措施,比如老旧小区加装电梯。

  08

学区房

?原文:发展公平而有质量的教育……

?DK解读:今年的政府工作报告专门有一段对“发展公平而有质量的教育”的表述。在这一段长达 300 多字的表述中,没有提及“多校划片”政策。

“多校划片”是一种降低名校学区房含金量、促进教育资源公平分配的政策。简而言之,买学区房的人最怕“多校划片”。

  09

加息可能性

?原文:今年发展主要预期目标是:国内生产总值增长 6.5% 左右;居民消费价格涨幅 3% 左右。

?DK解读:GDP 增长 6.5% 左右,说明我们国家的经济还要高速发展;CPI涨幅 3% 左右,跟 2017 年政府工作报告是一样的,但 2017 年最终的 CPI 涨幅仅 1.6%,远低于调控目标。

如果 2018 年的 CPI 涨幅真的达到了 3%,那么央企加息的可能性就会增加。

  10

备忘

对于政府工作报道中关于房地产的种种表述,我们的音频节目《DK楼市不能说》将逐一详解其来龙与去脉。今天这期聊的是房地产税:房地产税能抑制房价吗?房地产税会怎么征收?如果不交,会怎么样?

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