杨红旭:2018注定是楼市“小年”!你准备好了吗?

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发布时间:2018-05-11 20:02

杨红旭:2018注定是楼市“小年”!你准备好了吗?

2018-05-11 06:30来源:功夫财经房地产

原标题:杨红旭:2018注定是楼市“小年”!你准备好了吗?

文 | 杨红旭

为老杨打Call

央妈借出去的钱,是需要银行娃子们还钱的。

房地产市场除了本身的冷热交替之外,还有货币政策与资金面的周期性变化。

缺少了资金面的血脉贲张,房价不可能继续大涨了。

央妈放水了,地产圈一片高潮声。房价又能上涨了?老杨必须出来正视听,请各位冷静!

从2018年4月25日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点;同日,上述银行将各自按照“先借先还”的顺序,使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利(MLF)。操作当日偿还MLF约9000亿元,同时释放增量资金约4000亿元。

中期借贷便利(Medium-term Lending Facility,MLF),于2014年9月由中国人民银行创设,是中央银行提供中期基础货币的一个创新工具,对象为符合宏观审慎管理要求的商业银行、政策性银行,可通过招标方式开展。 向金融机构投放中期基础货币,引导其加大对小微企业和“三农”等重点领域和薄弱环节的支持力度。

这属于货币定向放水,但大家要明白两点:央妈借出去的钱,是需要银行娃子们还钱的;只是因为近期全社会流动性吃紧,央妈开恩,通过定向放水,缓解一下银行还钱压力。

偿还MLF约9000亿元,不能看作额外放水,不影响当前一池水的总量。但这4000亿的增量资金,会带来宽松效应,不过与房地产无关,因为大部分会释放给城商行和非县域农商行。

但另一方面,央妈却反向操作,当天同步宣布提高了MLF利率0.01%,引导市场利率上行。

当前,全社会的资金水量实在太紧张了!

大家看下货币供应吧。今年一季度末,M2增速只有8.2%,这是两年多以来的最低值。

一季度,GDP为6.8%,CPI为2.1%,此二者相加为8.9%,也即M2增速居然小于二者之和了,这种现象比较少见,说明货币供应不足!

另外,还存在中美“贸易摩擦”对经济的负面预期,3月外储减少对货币供应的负面影响。

为了应对上述各种紧张局面,必须适当放点水。当前,我国官方基准利率处于历史最低位,也只有存款准备金率仍处于历史偏高位,只能从这里挖口小井解渴了。

关键指标一:M1增幅走势

M1增幅的走势,与房价关系密切。必须关注两个特征:

1.M1增幅下滑至10%以下,对楼市的冲击很大。

2.M1增幅小于M2增幅,对楼市的冲击很大。

看历史数据,可知:2008的下半年至2009年初、2011四季度至2012年前三季度、2014年,这三个时段,出现了上述两点特征,同时楼市正好也处于低迷期。

大家注意,坏消息是:2018年2月和3月,连续两个月出现了上述两个特征!2018年,中国楼市将是进入冬天的节奏噢。

关键指标二:地产商开发资金增幅

全社会资金趋紧,房地产资金面只能跟着紧巴。也就是所谓的:大河没水小河干。

近日,国家统计局公布的房地产数据显示,2018年一季度,全国房地产开发企业到位资金同比增长3.1%,增速比1-2月份回落1.7个百分点。

这个指标,主要是代表开发商融资和卖房回笼资金的变化。比如,2013年与2016年,属于开发商资金宽松的年份。2012年上半年、2014-2015年属于资金紧张的时段。

在此,引入另一个指标:房地产开发投资增幅。这是开发商花钱的指标,主要包括买地、建安成本等。

把花钱增幅与来钱增幅,放在一起进行比较,很容易看出开发商资金面的变化。

就本轮房地产短周期来看,2016年来钱增幅较大,且明显大于花钱增幅,说明开发商有钱。由此也可以侧证:

2016年一二线城市地王数量之多,创了历史之最!大中房企兜里有钱,不换成土地,难受呀,抢地王抢红了眼。上海、南京、苏州、合肥,地王争夺战,尤其激烈。

2017年,来钱增幅收窄,上半年略大于花钱增幅,下半年二者粘合,说明开发商资金宽松程度减弱,但仍不算紧张。

2018年1-2月, 来钱增幅继续收窄,与花钱增幅两条曲线形成剪刀差,逆转了!开发商开始缺钱了。3月,曲线开口进一步扩大至7.3。开发商越来越难受了。

近期,2016年狠命抢地王的开发商,多数都拼不动了。行业并购数量增长中。部分资金特别紧张开发商,比如在环京地区的头号房企,频频寻求与其他企业合作。

房地产市场,是一个具有鲜明周期性波动特征的市场。除了市场本身的冷热交替之外,还有货币政策与资金面的周期性变化。

面对这一规律,无论个人购房者,还是开发商,只能顺势而为,不宜跟大势对着干 。2018年,注定是房地产业的“小年”。缺少了资金面的血脉贲张,房价不可能继续大涨了。月有阴晴圆缺,房市也有春夏秋冬。现在适逢房地产投资的秋天,购房投资机会相对较差,但也并非没有机会。这时,选择正值春季的、抑或是在冬末的城市,也是可以的。

那么,如何找到属于你的投资机会呢?

快登上老杨的车,选择最合适的时机,投资最佳的房产,一切尽在《老杨每周聊房事》。

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